Cashflow einer Immobilie berechnen
Der Cashflow ist der Betrag, der Monat für Monat übrig bleibt: Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten minus Kapitaldienst (Zins und Tilgung). Ist er positiv, trägt sich die Immobilie selbst; ist er negativ, musst du monatlich zuschießen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Cashflow vor und nach Steuern: Abschreibung und Werbungskosten können die Steuerlast senken und einen knappen Cashflow ins Plus drehen. Trag deine Finanzierung ein und sieh sofort, wie sich Zins, Tilgung und Steuersatz auf den monatlichen Überschuss auswirken.
Häufige Fragen
Was bedeutet positiver Cashflow?
Positiver Cashflow heißt, dass die Mieteinnahmen alle laufenden Kosten inklusive Zins und Tilgung übersteigen — die Immobilie erwirtschaftet einen monatlichen Überschuss, statt dass du zuzahlst.
Warum ist der Cashflow nach Steuern oft höher?
Weil die Gebäudeabschreibung und weitere Werbungskosten dein zu versteuerndes Einkommen mindern. Die Steuerersparnis fließt als Rückfluss in die Betrachtung ein und hebt den Cashflow nach Steuern über den vor Steuern.
Wie beeinflusst die Tilgung den Cashflow?
Eine höhere Tilgung senkt den laufenden Cashflow, baut aber schneller Vermögen auf, weil die Restschuld sinkt. Der Rechner zeigt beide Seiten, damit du die Tilgung bewusst zwischen monatlicher Belastung und Entschuldung abwägen kannst.